de Buenos Aires Connect, toujours utile…

Le budget:

• 53000u$ pour l’achat
• +-7000 dollars de frais d achat
• 35 000 u$ de frais

Tout d’abord qu’est ce qu’un PH:

Il s’agit de l’abréviation de Propiedad Horizontal, c’est à dire que sur un terrain se montent des petites maisons les unes derrière les autres dont on accède par un couloir qui longe le bord de la propriété. Les meilleures unités sont en général la première et la derniére (les plus grandes) sauf dans certains cas comme celui de cet immeuble ou le dernier PH n’a pas de possibilité de construction vers le haut (Espacio aero).

Dans mon cas, il s’agit du premier aprés celui de front avec l’avantage de justement pouvoir construire plus tard un étage supplémentaire si l’envie m’en prend.

Dans sa version d’origine, ce PH fait 38m² avec des plafonds de 4,80m

La version finale devrait être quelque chose comme cela

Ci dessous un slide show du projet et de l’état d’origine

Les voyages ont été mis de côté pour le moment vu qu’il faut bien se remettre un peu dans le sens de la marche, du labeur pour gagner sa croute.

Ben oui mais comment… Tout d’abord il y a BedInBa.com que je commence avec Patrick de l’Argentine au jour le jour dans le but de proposer de la location court et moyen terme en cherchant d’avantage à satisfaire à la fois les propriétaires en baissant les commissions, et les locataires en fournissant un service de qualité.

Hormis cela je me lance aussi dans la création d’un site web sur le monde de la danse contemporaine à Buenos Aires avec Josefina Zuain, danseuse et membre du groupe Buenisssimo. Le site devra être mis en ligne avant fin fevrier sur http://www.cuadernosdedanza.com.ar (n’y aller pas encore il n’y a rien pour le moment).

Voilà tout pour le moment

PS dans les stats je viens de voir un truc qui me fait sourire; un russe à fait une recherche sur Fiambala (= Фиамбала en cyrilique)… décidement il faut que je m’y remette !!!

1. un casque
2. un permis de conduire (mon permis de conduire moto belge m’a suffit et bien qu’ayant l’international je n’ai jamais du le montrer).
3. une plaque d’immatriculation ainsi que les papiers relatifs à celle-ci (à votre nom ou bien il vous faudra qui plus est un document attestant que vous pouvez utiliser et quitter le territoire avec ce véhicule avec sa traduction jurée)
4. un assurance !!!
   Les assurances Européennes ne couvrent en général pas vos motos sur le sol sud-américain, un assurance locale est donc nécessaire. Une des compagnies qui propose des assurances moto est ATM. Si vous assurez votre moto pour plus de 5000dollars contre le vol, vous devrez installer un système de repérage par ondes Radio appelé LOJACK.
   Toutes les assurances ne vous couvrent pas sur les sols hors Argentine, il faut donc vous renseigner lors de la contratation de celle-ci.
5. le document de l’importation temporaire VALIDE; dans le cas contraire la moto pourrait être saisie même lorsque vous décidez de quitter le territoire à la douane (un globe trotter italien a dormi pendant 5 jours devant les douanes pour pouvoir sortir avec sa moto)

A l’approche de vos 8 mois d’importation temporaire, vous devez quitter le territoire. En rerentrant dans celui-ci, l’importation est prolongée pour la même durée (pour ma part cela fait 2 ans à présent). Certains pays sont plus difficiles quant à la durée de l’importation temporaire tel le Chili où la durée est de 30 jours (Uruguay: 1 an)

Vous faut-il le fameux « carnet de douane » ?

En Argentine, au Chili, et en Uruguay non; c’est bien simple si vous venez avec votre véhicule immatriculé à l’étranger on ne vous le demande pas.

si vous avez d’autres questions n’hésitez pas !!!

Il s’agit principalement de l’impôt sur les immatriculations et celui sur les ABL (cadastre) non payés entre 2004 et 2009.

En somme si vous êtes propio et que vous n’avez jamais payé votre ABL, il est temps de le faire. Si qui plus est vous n’avez jamais payé vos impôts « Bienes inmuebles » (1,5% de la valeur du bien dans l’ecriture notariée par an), je vous conseille de contacter BuyInBa qui vous permettra d’effectuer les démarches (je n’y suis pas actionnaire mais ils ont été de précieux conseil).

Pour information, si vous n’avez pas payé depuis 2005, le montant de l’impôt punitif de cette année là ce monte à 100% de la valeur de l’impôt de cette année là (environs 20% l’an).

http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1270938

L’AFIP est l’organisme en charge de la collecte des impôts.

Certificado de retención:

ou encore le début des emmerdes…

En somme, vous avez fait faire tous les papiers par votre comptable (déclarations de « bienes & inmuebles ») que vous avez payé mais cela ne s’arrête pas là…

Si votre « responsable substituto » ne dépend pas de la même direction générale des impôts, evitez vous des problèmes et changer votre domicile pour que celui-ci figure à la même adresse que votre responsable; l’AFIP pourra ainsi avoir accès aux deux dossiers au même endroit (une DG n’a pas accès aux dossiers des contribuables d’une autre DG).

Pour se faire vous devez, normalement, demander un certificat de domicile auprès de la police de quartier, lesquels passeront à l’adresse spécifiée et vous demanderont de venir chercher cette attestation au commissariat le lendemain.

Il vous faut aussi vous présenter chez le notaire afin de donner un « pouvoir » à votre représentant afin que celui-ci puisse vous représenter auprès de l’AFIP.

Vous avez à présent ce qu’il faut pour… commencer…

1 Enregistrement du COTI

Le COTI (Código de oferta de transferencia de inmuebles) est une des démarche à effectuer. Celle-ci peut se faire au travers du site de l’AFIP (http://www.afip.gov.ar).

Pour cela il vous faut vous logguer dans le système avec votre CDI et clave fiscal (mot de passe).

Les données nécessaires à la réalisation du COTI sont:

• Détails de l’immeuble (dans l’acte de vente: la parcelle, manzana etc… + informations sur l’ABL)
• Détails de l’agence immobilière le cas échéant.

Ceci fait, prenez note de la référence de celle-ci car vous devrez l’utilisé pour la génération des formulaires 145 et 145/2 : « Certificado de retención para residentes del extranjero ».

Ce formulaire ne peut se remplir qu’au travers d’un applicatif téléchargeable sur le site de l’AFIP: http://www.afip.gov.ar/Aplicativos/

Vous devez télécharger les applicatifs:

• SiAP (programme parent) http://www.afip.gov.ar/Aplicativos/siap/
• Transferencia de inmuebles http://www.afip.gov.ar/Aplicativos/oProgramasImpositivos/transferenciaInmuebles.asp

Installez les dans l’ordre spécifié et n’ouvrez pas SiAP tant que l’autre application n’a pas été installée; SiAp charge les modules à chaque démarrage.

Il vous faudra les données:

• du bien
• de vous
• de votre responsable substitut
• du notaire

Une fois rempli tous les formulaires demandés (Datos del inmueble, datos del escribaño, Formulario 145/2), générez la présentation.

Au travers du site de l’AFIP envoyez ensuite cette présentation, vous recevrez une confirmation que vous devez imprimer !!!

Toujours dans le site de l’AFIP choisissez ensuite « Confirmar sollicitud » avec les données relatives au formulaire 145 ainsi qu’à la confirmation de réception.

2 Présentation à la DG

Presentez vous à l’AFIP muni des documents suivants: (si vous ne présentez pas une copie certifiée des documents,  vous devez vous présenter avec les originaux)

• Documents d’identité + photocopies de celui-ci (si votre numéro de passeport à changé entre l’achat et la vente, demandez une confirmation à votre consulat avec références de l’ancien et du nouveau numéro de passeport)
• Documents relatifs à l’achat du bien (ou copie)
• Bolleto (promesse de vente) ou document équivalent (par exemple copie certifiée de la reservation)
• Copie de la présentation du certificado de retención
• copie des formulaires 145 et 145/2
• copie du pouvoir octroyé à votre substitut
• Copie d’ABL des 5 dernières années
• Copie des factures de GAZ, ELECTRICITÉ, TELEPHONE des 12 mois précédents la demande.

Si vous n’étiez pas présent en Argentine dans l’année précédent la vente, l’afip pourrait aussi vous demander de rentrer une déclaration de revenus sur des loyers locatifs percus (n’étant dans le cas je ne peux vous en dire plus à ce propos).

3 Attendre minimum 20 jours

L’AFIP resoudra la demande dans les 20 jours.

Si l’AFIP vous demande d’autres documents, le délai sera étendu de 20 jours après réception de ces documents !!!

Si j’avais su cela je n’aurais certainement pas fait plus de 20 visites à l’AFIP

Ne reste plus qu’à trouver autre chose à présent.

ENGLISH: Blue text

Et oui, je vends à présent mon appartement dans le but de trouver un petit ph où je pourrai faire entrer la moto, histoire de ne pas payer un estacionamiento et pouvoir travailler sur le moulin à mon aise…

Localisation :

Sur Jorge Luis Borges au 1700-1750, à 200m de la plaza serrano et 300m de la plaza Armenia; quartiers de bars, restaurants, magasins vestimentaires.

Sobre Jorge Luis Borges au 1700-1750, a 200m de la plaza serrano y 300m de la plaza Armenia; barrio de barres, restaurantes, negocios de ropa y design.

On Street Jorge Luis Borges at 1700-1750, at 200m of la plaza serrano and 300m of la plaza Armenia; place of bars, restaurants,clothing and design shops .

Description:

Duplex 1 chambre (65m2 selon écriture plus environs 10m2) au 3e étage sans ascenseur avec terrasse privée (40m2) au dessus de l’appartement dans un bâtiment de 8 unités (6 appartements, 2 locaux commerciaux) avec patio intérieur commun.

Une salle de bain à l’étage, une toilette à l’entrée.

Duplex 1 dormitorio(65m2 segun escritura màs 10m2) al 3e piso por escalera con terraza privada (40m2) arriba en un edificio de 8 unidades  (6 appartementos, 2 negocios) con patio interior commun.

un baño completo en al piso, une baño n la entrada

Duplex 1 sleeping room (65m2 by act + 10m2) at 3e floor without elevator with private terrasse (40m2) over the appartement in a building of 8 unities (6 appartements, 2 shops) with shared  patio.

one full bathroom at first floor, a toilet at the entrance .

Autres:

• dépenses : 300 pesos/mois
• ABL 562 pesos/an
• Air conditionné « split »
• Terrasse refaite à neuf en mai 2009 avec parilla privée et haut vent(facture).
• 2 placards dans la chambre
• chauffage : air conditionné split + 2 chauffages EcoSol
• simple vitrage
• expensas : 300 pesos/mes
• ABL 562 pesos/año
• Aire Aconditionado « split »
• Terraza hecha a nuevo en maio 2009 con parilla privada (facture).
• 2 placards dans la chambre
• chauffage : air conditionné split + 2 chauffages EcoSol
• simple vitrage
• Expenses : 300 pesos/month
• ABL 562 pesos/year
• Air conditionning « split »
• Terrasse renewed in may 2009 with private parilla (bill).
• 2 placards in the sleeping room
• heat : air conditionning split + 2  EcoSol
• simple face window

Aménagements possible:

• installation d’un BedUp dans la chambre.
• possibilité de coin à dormir supplémentaire à côté du coin bureau.
• avec plus de frais: déplacement escalier sur l’autre mur afin de récupèrer l’espace sous l’escalier ainsi que de faire une « galerie » à l’etage

En vente pour 165 000 dollars, meubles, TV, air conditionné, électroménager compris. (sauf moniteur et imprimantes)

En venta por 165 000 dollars, meubles, TV, aire aconditionado, électrodomesticos incluso

For Sale For 165 000 dollars with meubles, TV, air conditionning, electronics included. (except monitor and printers)

Pour l’instant deux projets sont à l’etude:

1. projet touristique lié à l’enduro dans la province de Cordoba ou Mendoza.
2. projet de production de molusques/moules en uruguay.

Et en attendant je prépare le scrambler pour le Pérou et la Bolivie alors restez en ligne !!!

(cet article est en 2 parties)

Les démarches

Pour pouvoir vendre, votre notaire doit demander un document spécifique à l’AFIP (impots) si vous n’êtes pas résident en Argentine. Ce document doit statuer comme quoi vous avez bien payer les impôts dûs en Argentine (impôt sur le bien immobilier de 1,25% l’an); Il ságit du « Certificado de retención ».

Si ce n’est le cas, comme beaucoup (j’en fais partie), il vous faut vous mettre en ordre et donc en somme… un bon comptable (et quelques pepettes)…

Ce qui est nécessaire si vous n’aviez pas de représentant « fiscal » en Argentine (cas des non-résidents):

En somme cela veut dire que vous n’avez probablement jamais payé l’impôt sur le bien (impuesto sobre los inmuebles)

1. le CDI (clave de identificacion fiscal) mis en place depuis 2003 ou 2005, si vous avez acheté un bien après cette date, vous le trouverez mentionné dans l’acte d’achat du bien.
2. un compte bancaire ARGENTIN
3. la clave fiscal (mot de passe) qui permettra à votre comptable d’entrer la déclaration par internet. Soit vous allez chercher cela vous même à l’AFIP, soit vous nommer quelqu’un qui le fera pour vous (au travers d’un pouvoir signer devant notaire).

De quoi aura besoin votre comptable:

1. une copie de l’acte de vente pour connaître la référence cadastrale.
2. une copie de votre dernière facture d’ABL.

Ensuite si vous ayez acheté le bien après 2007 et êtes donc passés par un virement bancaire, bien pour vous, cela vous fait une chose de moins.

Dans le cas contraire, il vous faut en plus déclarer l’import des capitaux pour l’achat de votre bien immobilier…

L’argentine est un beau pays où les moratoires fiscaux sont nombreux, il faut donc bien choisir son moment !

Impôts au transfert d’immeuble : 1,5%

Si l’AFIP (les impôts) vous le demande, il vous faudra en plus effectuer une déclaration d’impôts sur les revenus touchés en Argentine (locations par exemple): Impuesto a las ganancias

Il vous faudra donc:

1. le CDI
2. le compte bancaire
3. le total des loyers percus; si vous voulez tricher regardez au moins les consommations d’électricité et de gaz car les impôts se baseront la dessus pour deviner quand vous aurez loué. (vous serez taxé à 38% si je ne m’abuse)
4. un détail des frais afférents à votre appartement (hors charges d’électricité et de gaz) type rideaux, peinture, carrelages, réparations etc…

Ensuite… il ne reste qu’à attendre et payer… ce qui vous permettra de demander le « certificado de retencíon » qui autorisera donc votre notaire à acter la vente…

si vous aviez un représentant « fiscal » en Argentine :

il devrait vous avoir rentré les deux déclarations ce qui vous aura permis d’avoir un impôts sur les loyers de seulement 15% eu égards aux 38% du cas précédent.

Par contre vous aurez à payer l’impôt de transferencia (ITI: 1,5%) même si vous rachetez un bien ensuite; seuls les résidents argentins peuvent demander une exemption (résident complet, pas en résidence temporaire avec le CDI de un an)

Suite de l’article : http://enargentine.wordpress.com/2010/05/16/vendre-un-bien-immeuble-en-argentine-partie-2/